| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | 结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| 2 | 服务人员要求 | （1）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （2）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （3）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （4）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| 3 | 保密和思想政治教育 | （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 |
| （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 |
| （3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 |
| （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| 4 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 |
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 5 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 |
| （3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案、会议服务方案等。 |
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 主体结构、围护结构、部品部件 | （1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。 |
| （2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍。 |
| （6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。 |
| 2 | 其他设施 | （1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （2）每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （3）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。 |
| （4）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。 |
| 3 | 装饰装修监督管理 | （1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。 |
| （2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。 |
| （3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。 |
| 4 | 标识标牌 | （1）标识标牌符合《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》（gb/t 10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（gb2894）、《消防安全标志 第1部分：标志》（gb13495.1）的相关要求。 |
| （2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。 |
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。 |
| （2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。 |
| 2 | 给排水系统 | （1）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。 |
| （2）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。 |
| （3）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。 |
| （4）每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。 |
| 3 | 供配电系统 | （1）建立24小时运行值班监控制度。 |
| （2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。 |
| （3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。 |
| （4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。 |
| （5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。 |
| （6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。 |
| 4 | 弱电系统 | （1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（ga/t 1081）的相关要求。 |
| （2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。 |
| 5 | 照明系统 | （1）外观整洁无缺损、无松落。 |
| （2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。 |
| （3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。 |
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 |
| （2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。 |
| （3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。 |
| （4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。 |
| 2 | 办公用房区域保洁 | （1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （2）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （5）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。 |
| （6）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。 |
| （7）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。 |
| （8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1） |
| （10）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。 |
| 3 | 公共场地区域保洁 | （1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。 |
| （2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。 |
| （3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。 |
| （6）办公区外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展1次清洗。（各类材质外立面服务标准详见3.4.1） |
| 4 | 垃圾处理 | （1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。 |
| （2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。 |
| （3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （4）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展1次清洁作业。 |
| （5）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。 |
| （6）垃圾装袋，日产日清。 |
| （7）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。 |
| （8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。 |
| （9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。 |
| 5 | 卫生消毒 | （1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。 |
| （2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。 |
| （3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。 |
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 |
| （2）做好绿化服务工作记录，填写规范。 |
| （3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。 |
| （4）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。 |
| 2 | 室外绿化养护 | （1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。 |
| （2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。 |
| （3）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。 |
| （4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。 |
| （5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。 |
| （6）水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。 |
| （7）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。 |
| （8）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。 |
| （9）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。 |
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。 |
| （2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。 |
| （3）配备秩序维护服务必要的器材。 |
| 2 | 出入管理 | （1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。 |
| （2）设置门岗。 |
| （3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。 |
| （4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。 |
| （5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。 |
| （6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。 |
| （7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。 |
| （8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间（上班时间为8：30-17:00）。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项。 |
| 3 | 值班巡查 | （1）建立24小时值班巡查制度。 |
| （2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。 |
| （3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。 |
| （4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。 |
| 4 | 监控值守 | （1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。 |
| （2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。 |
| （3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。 |
| （4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。 |
| （5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。 |
| （6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。 |
| （7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。 |
| 5 | 车辆停放 | （1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。 |
| （2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。 |
| （3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。 |
| （4）非机动车定点有序停放。 |
| （5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。 |
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）为工作人员提供早餐、午餐及晚餐服务，食堂工作人员应熟悉所在岗位的操作流程，熟知食品安全法。 |
| （2）制定严格的食品安全保障制度，做好食品安全工作，保证食品的清洁、卫生。 |
| （3）根据季节变换情况，制定营养食谱，公布并严格执行。食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量，确保主副食的品种、数量质量、有益健康、适合大众口味。 |
| （4）菜肴留样备检，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。 |
| （5）规范操作各种设备设施，负责加工设备、餐具用具的清洗消毒，做到爱护设备、安全使用，承担安全责任。 |
| （6）食堂工作人员每年进行一次体检，保证身体健康状况良好，无传染性疾病。 |
| （7）做好水、电、气的节能工作，本年度水、电、气的使用量应比上年度略有降低，水、电、气费用争取降低2%。杜绝水、电、气的各种浪费行为，如有浪费行为，一经发现采购人有权严肃处理。 |
| （8）遵守国家和地方有关环境、卫生、食品安全、消防等方面的标准及采购人相应的管理制度，严禁腐烂、变质或者超过保质期的食品，保持菜肴的新鲜和卫生，定期进行防鼠、灭蝇、灭蚊虫、灭蟑螂工作，保证食品卫生达标准。 |
| （9）保障食堂用餐安全，防止包括食物中毒、火灾、漏水、漏电、燃气泄漏、燃气爆炸等安全事件的发生，如若发生此类安全事件，中标人应及时采取相应的补救措施，及时处理并向采购人及时报告。 |
| （10）餐后认真清洗食具并消毒，食堂内部、用餐大厅环境卫生全面清洁整理。食堂内外水池、下水道确保畅通。 |
| （11）对采购人提供的设施设备、餐具及其他物品合理使用，妥善保管，严格管理，不得出租或出借，不得人为损坏和丢失，否则承担赔偿责任。 |
| （12）严格按照采购人规定的时间准时开餐。 |
| （13）不得擅自提高采购人的物业服务费用或降低就餐伙食标准。 |
| 2 | 服务质量 | （1）每月做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。 |
| （2）岗前做好准备，卫生达标；餐前做好餐厅的桌、椅、地面卫生。 |
| （3）检查餐厅内所有设备完好无缺。检查餐具、用具卫生，为饭菜质量做最后一道工序的检查及验收。 |
| （4）负责厨房及食堂环境卫生的清洁工作，对厨房、食堂需有严格的卫生管理制度。卫生质量合格率100％ |
| （5）开餐后随时清理桌面卫生，保持地面无水迹，洒在地上的汤、菜随时清理；定期清理餐桌、椅，保证用餐保洁，接受业主检查。 |
| （6）按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作，合理控制成本。 |
| （7）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蚊蝇，每季度至少开展1次作业。 |
| （8）厨余垃圾装袋，日产日清，保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。 |
| 3 | 伙食标准 | 早餐：豆浆、鸡蛋、米粥2种、面食2种、小菜4道 |
| 午餐：荤菜2道、素菜2道、汤1道、面食1种、米饭1种、时令水果1种 |
| 晚餐：荤菜1道、素菜2道、汤1道、面食1种、米饭1种。 |
| 4 | 供餐时间 | 全年服务天数365天，每天早餐07:30至08:30; 中餐11:30至12:30；晚餐5:00至5:30；供应商严格按照采购人规定及调整的时间准时开餐。 |
| 5 | 服务就餐人数 | 约70人 |
| 部门职能 | 岗位 | 同时在岗人数 | 岗位所需总人数 | 备注 |
| 服务中心 | 项目经理 | 1 | 1 | 要求：年龄45周岁以下，精通物业管理组织运作实施，并具有较强的管理和沟通能力 |
| 工程维修 | 综合维修 | 1 | 1 | 要求：男性，政治品德良好、责任心强；持有特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件），掌握强电专业知识，能胜任相关专业的各种工作，熟练操作和维护各种设备。 |
| 保洁服务 | 保洁员 | 6 | 6 | 要求：男女不限，五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳 |
| 秩序维护服务 | 秩序维护领班 | 1 | 1 | 要求：男性，身高不低于1.75米，熟悉秩序维护管理各项工作内容与标准，团队组织管理能力强。政治品德良好、身体健康、责任心强 |
| 秩序维护员 | 3 | 3 | 要求：男性，身高在1.70米以上，年龄在25-45周岁之间，身材挺拔，反应灵活，责任心强。 |
| 夜班秩序维护员 | 2 | 4 | 要求：男性，身高在1.70米以上，年龄在25-45周岁之间，身材挺拔，反应灵活，责任心强。 |
| 会议服务 | 会务 | 1 | 1 | 要求：女性，35周岁以下，掌握会务接待流程，有较高会务、服务、接待专业水准，品貌端庄，举止文雅大方。 |
| 餐饮服务人员（健康证上岗前核验） | 厨师 | 1 | 1 | 要求：身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制，成本核算、营养搭配，协调能力强。 |
| 面点师 | 1 | 1 | 要求：身体健康，责任心强，能够制作多种面点，熟悉餐厅出品控制、营养搭配，协调能力强。 |
| 粗加工洗消 | 2 | 2 | 要求：身体健康，责任心强，吃苦耐劳，能胜任相关工作，工作熟练。 |
| 绿化服务 | 园艺师 | 1 | 1 | 要求：身体健康，责任心强，负责种植、栽培、修剪和养护各类植物，采取相应措施保护植物防止病虫害等。 |
6.1物业管理费实行包干制，合同期内采购人不再单独支付中标金额以外的其他费用。物业管理费主要包括员工的工资、社会保险统筹、工会经费、福利费、服装费、垃圾清运、化粪池清淘、管理费及法定税费等。
